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Uno de los aspectos más comunes al arrendar una vivienda en Chile es el pago de una garantía, conocida popularmente como el «mes de garantía». Este depósito se establece como una medida de protección para el arrendador en caso de que el arrendatario incumpla alguna de sus obligaciones contractuales, como el pago del arriendo o la reparación de daños en el inmueble. Aunque es una práctica extendida y lícita, la ley chilena no regula específicamente este concepto, lo que deja varios aspectos a la interpretación y acuerdo entre las partes involucradas.
¿Qué es el mes de garantía?
El mes de garantía es un monto en dinero, habitualmente equivalente a uno o más meses de arriendo, que el arrendatario entrega al arrendador al momento de firmar el contrato de arrendamiento. Este depósito funciona como una caución, es decir, una garantía de que el arrendatario cumplirá con sus compromisos financieros y de cuidado del inmueble. En términos prácticos, el arrendador utiliza esta garantía para cubrir posibles deudas, como pagos de servicios o reparaciones, al final del contrato.
Situación legal del mes de garantía en Chile
En Chile, el mes de garantía no está expresamente regulado en la Ley 18.101 sobre arrendamientos de predios urbanos. La única referencia legal fue contenida en el artículo 2º transitorio de esta ley, que limitaba la garantía a un mes de renta, pero dicha norma solo fue aplicable durante los cuatro años posteriores a la entrada en vigor de la ley, y hoy no tiene vigencia. Esto significa que el monto, el uso y la devolución de la garantía son acordados libremente entre las partes.
El contrato de arriendo debe especificar los términos de la garantía, incluyendo las condiciones bajo las cuales se puede hacer uso de esta y los plazos para su devolución. En la práctica, la garantía suele emplearse para:
- Cubrir los daños causados al inmueble, más allá del desgaste normal.
- Pagar deudas pendientes del arrendatario, como cuentas de servicios básicos, gastos comunes o el valor del arriendo en caso de incumplimiento.
Problemas derivados de la falta de regulación
Dado que no existe una normativa clara que regule el mes de garantía, surgen varios conflictos y abusos en la relación arrendador-arrendatario. Entre los problemas más frecuentes se encuentran:
- No devolución de la garantía: Muchos arrendadores retienen el depósito sin una justificación clara, alegando que se utilizará para «reparaciones» sin demostrar los costos reales.
- Plazos de devolución indefinidos: Al no haber una regulación que establezca un plazo exacto para la devolución del depósito, algunos arrendadores tardan meses o incluso años en devolver el dinero, o simplemente no lo hacen.
- Falta de reajuste del monto: En casos donde la garantía fue entregada años atrás, algunos arrendadores no reajustan el monto en función de la inflación o el Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que perjudica al arrendatario.
- Montos de garantía excesivos: En algunas ocasiones, los arrendadores solicitan garantías de hasta tres meses de arriendo, lo que puede ser abusivo, sobre todo si no existe un control sobre cómo y cuándo se devolverá.
Reclamos y vías de resolución
Los reclamos por la no devolución de la garantía son comunes en foros y portales de internet. Sin embargo, las acciones judiciales por este concepto son escasas, debido a los altos costos y la demora que conllevan. Para un arrendatario que ya ha finalizado el contrato y entregado el inmueble, emprender una demanda judicial suele ser una opción poco práctica. Las vías de resolución disponibles son:
- Acuerdo extrajudicial: El primer paso suele ser intentar negociar con el arrendador.
- Juzgado de Policía Local: Si no se llega a un acuerdo, el arrendatario puede acudir a un Juzgado de Policía Local para interponer una demanda por incumplimiento del contrato.
Necesidad de regulación
Dada la creciente cantidad de conflictos y abusos relacionados con el mes de garantía, es necesario establecer una regulación clara y específica que delimite su uso. Una normativa que establezca el monto máximo de la garantía, los plazos y condiciones para su devolución, así como una vía rápida y efectiva de reclamación, beneficiaría tanto a arrendadores como a arrendatarios.
Es justo que los arrendatarios que cumplen con sus obligaciones puedan recuperar su depósito sin demoras ni excusas, al igual que los arrendadores deben tener un mecanismo para protegerse contra incumplimientos. Una regulación adecuada garantizaría el equilibrio en las relaciones contractuales y evitaría el enriquecimiento injustificado de una de las partes.
Resumen
El mes de garantía es una práctica común en el arriendo de viviendas en Chile, pero su falta de regulación genera conflictos y abusos que perjudican principalmente a los arrendatarios. Establecer reglas claras sobre su uso y devolución sería un paso necesario para proteger los derechos de ambas partes en los contratos de arriendo, promoviendo una relación más justa y equilibrada.
